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物业转易过程简化

想了解什么是房地产过户?

简而言之,就是将房地产的产权从一方转移到另一方。

很简单吧?

不过,如果这样想就错了。通常它涉及几个步骤,这些步骤可能会非常复杂。对于房地产的买方和卖方来说,这个过程有所不同,我会尝试从两个角度进行介绍。具体涉及以下内容:

在理想的情况下,您应该在就房地产出价或放盘出售之前计划好相应流程,确保有法律顾问支持您实现购买或销售目标,并准备好直接进入房地产过户流程。

我在以下给出了关于如何针对自己的目标选择最佳从业人员的一些建议,但现在我们先来看看过户流程。

 

房地产过户流程

您的报价被接受或竞购胜出之后,便会进入过户流程。卖方律师将首先进行产权检索。该流程即确认卖方是否实际拥有相关房地产,为双方确保这是一项合法的销售。

律师还将完成几项政府检索,并获取房地产类型的相关文件。

然后,他们将向买方提供这些信息及初步起草的销售合同。

与您的律师协商以了解流程,并确保一切正常,这一点非常重要。例如,询问他们房地产是否有任何限制(列明的遗产等),产权契约是否正常及是否有任何可能影响销售的其他因素。

优秀的律师会帮助您了解这些流程,让您充分了解应向买方提供什么,或了解您所要购买的房地产。

 

交换合同

此时,每一方都将已签署的相同版本合同转交给另一方,房地产出售开始具有约束力。

买方还必须提供房地产定金支票,作为合同的对价。

您的律师应该负责处理这个流程,检查两份合同的两份副本,以确保它们内容相同,并告知您如何签署及在何处签署文件。

这个流程听起来似乎很复杂,但在律师的支持下可以变得很简单。

优秀的律师可以把控这个流程,并将解释该流程的每一步,让您有信心完成相应流程。

 

购买的审慎思考时间(冷静期)

根据法律规定,交换合同后有一个冷静期。

从本质上讲,这意味着买方可在规定时间内撤销交易。这有助于减少高压销售和买方悔恨等问题。

但这不是免费的流程,因为如果买方撤销交易,则必须向卖方支付房地产价格的一小部分。目前这个比例是0.25%,所以,如果房产商定的价格为100澳元(虽然不现实),那么如果买方撤销交易,则他们将被卖方没收25分。

对于100澳元的交易,这点钱不算什么,但是您可想而知,对于真正的房屋价格来说,这笔钱可能会很高。

冷静期时间多长因合同而异,但通常是在交换合同后的5个工作日内。

如果合同没有规定时间,那么冷静期将持续到过户流程完成为止。

还有一种文件被称为66W证书。66W证书并不像听起来那么可怕,但基本上该证书允许您跳过冷静期,并在更短时间内进一步完成相关流程。买方通常会要求提供该证书,但卖方不必同意,卖方可保留其冷静期权利。

如果您是买方,冷静期很有好处,但如果在咨询律师后,您认为不需要冷静期,便可继续执行之后的购买流程。

经验提示:可利用这段时间来确认可能影响您房产的周围的开发方案。例如,我已完成房产转让,但视线会在一年内被其他建筑堵住,从而使房产价值的最重要因素被抹杀。

 

提问时间

您的律师应当与您协商确定发送给卖家的一系列问题。

这些问题被称为有关产权的正式请求,是卖方为确保您购买而要回答的正式问题。

这些问题对于确定您需要对房地产的那些方面进行检查非常有用。

 

该检查房产了

完成房产过户流程之前(特别是前三天),买方有权检查房地产。

理想情况下,卖方应该在此时离开该房地产,但他们没有义务这样做。如果出售对象不包括家具或其财产,则尤其如此。

如卖方尽力配合,他们就会腾出房地产,并保持其整洁干净。

在该阶段可聘请一位检查员,以确保您不会遗漏任何基本的或代价成本较高的房地产缺陷。

如果买方确实发现了他们不满意的事情,他们可能会要求双方等待最终解决,直至卖方解决问题为止。

有时买方不希望推迟购买,您可能也不希望推迟——这种情况下可安排和解,并在问题得到解决之前扣留房地产售价的一部分。

 

确定合同并获得钥匙

到这一阶段,您已完成大部分流程,最后是完成产权交接的时候了。无论您是买方或卖方,这都是令人兴奋和值得称道的时刻。

买方律师将按照这一流程进行操作,并准备必要的文件,确定最终的结算数据,并确保支票准备就绪并且恰当。

他们还负责安排买卖双方之间的会议。

通常还有第三方,即银行。如果卖方对房地产有抵押,银行必须在场收取应收欠款,并允许卖方解除房地产抵押。

会议将以安排好的方式进行。

首先,买方将提交房地产全价支票。

他们还将提交“代理订单”。这即意味着房地产经纪有权释放他们持有的定金。他们会在收到其费用及适用于相关房地产转让的任何其他费用后将其释放。

然后由卖方律师跟进,他们提交已签署的转让文件和房地产产权文件。

之后,双方将签署一套转让和产权契据的文件。如果有贷方(通常是银行),他们将确保对转让和抵押进行登记。

贷方将持有抵押贷款和产权文件,直到他们收到全部贷款还款。

之后是最有意思的环节。

卖家将立即移交进入房地产需要的工具,如钥匙、密码、门卡或遥控器。这与定金一样,也是合同的对价,意味着合同内容付诸实施。因此,您的律师将确保实际发生这种情况,遵循法律流程。

然后卖方不能再进入房屋,除非这是他们的主要居住地。这种情况下,他们可将其“钥匙”保留到第二天中午。

 

完成

最后,代表买方的银行将进行一系列最终检查,包括抵押转让、产权文件等。

完成这些步骤之后,银行即确认所有权转让已经完成。

您还必须向澳大利亚地契局(Land Titles Office)登记新的所有权。优秀的律师将引导您完成此流程,以确保您已采取所有必要步骤

然后就大功告成了!

房产过户流程结束,新业主拥有该房地产。

但您还应该了解其他一些事项……

 

不利事项

在整个过程中,卖方必须披露任何可能影响房地产过户结果的事项。也就是说,他们可能知道一些关于房地产的不明显的负面信息(比如白蚁,不过通过检查应该能了解这个情况)。

如果确实发生这种情况,那么即使交易已经结算,买方也有权撤销合同。

这仅在买方之前不知道有该问题时才有效。以白蚁为例,如果在房产检查中已经发现这一问题,但卖方没有告知,则买方无法撤销合同。

 

保险

由于房屋产权在流程结束之前不会变化,因此房地产的损害风险等仍然属于卖方的责任范围。

因此,强烈建议他们在过户流程结束时的结算之前维持保险。

例如,如果房屋在合同交换后但在完成之前被烧毁,则损失需要由卖方承担。

 

房产过户与律师

到目前为止,我们应该可以清楚地看到:这个流程非常简单,但如果经手从业人员未接受过恰当训练,可能会带来许多麻烦。是否聘请律师或过户师帮忙处理相关流程,这个决定非常重要。但更重要的可能是决定聘请哪位律师或过户师。您应该考虑以下因素:

  • 经验:无论您选择哪种方式,都应该询问从业人员的经验情况。无论它们是否与您的房地产相关,无论它们是否与您的销售情况类似。
  • 雇员:您也应该考虑他们是否真的会自己去做这项工作,还是会安排雇员负责处理您的房产过户工作。在理想情况下,您应该寻找亲力亲为的人,因为他们拥有第一手经验。如果您聘请了不会直接处理相关流程的人,那就核实一下负责具体工作人员的经验,不论他们是否乐意。
  • 保险:律师必须就他们提供的咨询服务投保,这样如果他们犯了错误,就有财务支持来支付相应费用。有些人不需要过户师,有些人则需要,所以最好与您聘请的人员进行确认。对于任何法律交易,我都建议避免聘请未投保的从业人员。
  • 价格:关于价格的选择有很多,如今许多从业人员都提供固定费用价格。这通常比小时费率更合算,因为您可以控制成本,可以做支出预算。一般来说,您应避开最便宜的选项,因为他们通常缺乏经验、缺少支持资源,而且过于想要获得业务。尽管如此,也并不是说越贵越好,有很多高质量的选项可满足您的预算。
  • 训练:另外,有必要核实从业人员的资质,确保他们有权从事相关业务,并确保他们确实适合您的需求。

 

结论

买卖房地产并不难,但通常会面临很大的压力。但愿我为您提供的针对相关操作流程的专业知识,能对您有所帮助,让您更好地了解房地产过户的步骤。好的律师应当能够帮您缓解压力,让您随时了解最新步骤以及相应的操作。Teddington始终致力于让您生活中的“假想”成为现实——我认为,选择经验丰富的律师能够帮助您掌控情况、确保安全,这样,无论您最终选择哪位律师,都能更好的实现这一点。

如果您仍有疑问,请随时 联系我们 或致电给我:+61 2 8096 8143